Apa itu hipotek atau mortgage adalah salah satu instrumen investasi utang yang jaminannya dalam bentuk properti. Umumnya, hutang hipotik adalah hutang pembelian properti oleh seseorang yang tidak memiliki uang dalam jumlah banyak dalam suatu waktu.

Karena itu, orang tersebut mengajukan cicilan rumah atau properti lainnya. Jika kamu tertarik untuk berinvestasi properti melalui pinjaman ini, maka penting untuk mengetahui apa itu mortgage (hipotek), karakteristik dan ciri-ciri mortgage, serta kelebihan dan kekurangan mortgage. Simak lengkapnya yuk!

Apa Itu Mortgage Payable?

Secara sederhana apa itu mortgage adalah “hak atas properti” atau “klaim atas properti.” Arti dari istilah mortgage adalah pinjaman jangka panjang yang disertai dengan hak tanggungan. Mortgage adalah salah satu instrumen investasi utang yang menggunakan benda tidak bergerak sebagai jaminan atas pembayaran utang. 

Hutang hipotik atau mortgage payable adalah ketika pihak peminjam memberikan hak tanggungan properti ke pihak pemberi pinjaman sebagai suatu syarat jaminan atas kewajiban pembayaran utang. Jadi, mortgage payable atau hutang hipotik adalah kewajiban pembayaran atas kredit properti.

Meski pihak peminjam berutang, pihak peminjam ini umumnya tetap bisa memanfaatkan ataupun menggunakan properti tersebut. Lalu, jika kewajiban atau utangnya sudah dilunasi, maka tanggungan properti pun akan dinyatakan gugur dan properti tersebut sepenuhnya menjadi pihak peminjam. 

Tetapi, jika peminjam gagal membayar utang hipotek, bank atau pemberi pinjaman (kreditur) bisa menyita properti yang bersangkutan.Pada dasarnya, terjadinya mortgage adalah ketika seseorang ingin melakukan pembelian properti tetapi tidak bisa lunas di muka. 

Sehingga, orang tersebut akan berutang dalam kurun waktu tertentu (umumnya bertahun-tahun) dan membayarkan juga bunga dari nominal pinjaman pembelian properti tersebut. 

Karakteristik dan Ciri-ciri Mortgage

Dilansir dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, karakteristik dan ciri-ciri mortgage adalah berikut ini.

1. Bersifat droit de suite atau zaaksgevolg artinya hak tanggungan melekat pada benda meskipun sudah dipindah tangankan.
2. Bersifat droit de preference yang artinya,pembayaran utang untuk kreditur pemegang jaminan mortgage akan diutamakan dibanding kreditur lain.
3. Ondeelbaar artinya jaminan mortgage hanya bisa kembali kepada pemiliknya setelah semua utang dibayar lunas. Meski sudah dibayar sebagian, tetap belum bisa kembali ke pemiliknya karena hipotek terletak di atas seluruh benda yang menjadi objeknya
4. Kreditur hanya memiliki hak pelunasan utang sehingga tidak berhak untuk memiliki objek jaminan.
5. Objek jaminan mortgage akan tetap dipegang kreditur meskipun ada tuntutan atas properti tersebut.
6. Harus memenuhi asas publisitas yang artinya perlu adanya PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) sebagai pihak ketiga yang mengurus akta perjanjian di Badan Pertanahan Nasional (BPN)

Syarat dan Ketentuan Mortgage Payable 

Sesuai dengan ketentuan pasal 1171 KUH Perdata, syarat utama pengadaan mortgage adalah adanya akta otentik. Jadi jika seseorang akan memasang hipotek, maka perjanjian pengadaan ini harus dibuat dalam bentuk akta resmi.

Ketentuan ini juga mengatur proses transaksi dan pelunasan antara kreditur dan debitur. Kesepakatan antara pemasangan atau pembebanan hipotek ini harus dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat.

Pihak yang dapat menjadi PPAT adalah; (1) Notaris yang telah ditunjuk oleh Menteri Dalam Negeri menjadi PPAT; (2) Mereka yang bukan notaris tetapi yang telah ditunjuk oleh Menteri Dalam Negeri menjadi PPAT; (3) Camat yang secara ex officio menjadi PPAT.

Selain itu, menurut ketentuan yang sama, terdapat 6 jenis objek yang dapat dijadikan jaminan mortgage. Objek-objek mortgage adalah sebagai berikut.

1. Aset tetap (tanah, bangunan, atau keduanya)
2. Hak mendirikan bangunan atau hak usaha di atas tanah milik orang lain
3. Hak untuk menggunakan sebuah benda beserta kelengkapannya
4. Bunga tanah yang proses pelunasannya dilakukan menggunakan uang atau hasil tanah
5. Bunga seperti semula
6. Pasar yang mendapatkan pengakuan dari pemerintah

Contoh Hutang Hipotek/ Mortgage

Karena mortgage adalah instrumen utang, maka terdapat kesepakatan yang mengikat pihak peminjam (debitur) dengan pihak pihak pemberi pinjaman (kreditur). Mulai dari kesepakatan soal agunan yang terlibat, tingkat bunga, jangka waktu, hingga tempo pembayaran bunga. 

Kesepakatan ini yang akan mengatur keuntungan bagi pihak yang meminjamkan uang karena selain membayarkan nominal yang dipinjam, pihak yang meminjam perlu membayar tingkat bunga dalam jangka waktu tertentu juga. Contoh hutang hipotek/ mortgage adalah penjelasan di bawah ini.

1. KPR (Kredit Kepemilikan Rumah)

Contoh terjadinya mortgage adalah KPR yang umum dimanfaatkan oleh masyarakat Indonesia. Dalam hipotek perumahan, seorang pembeli rumah menggunakan rumah ini sebagai agunan ke bank. Pembeli rumah tersebut akan membayar cicilan KPR beserta bunganya setiap bulan selama jangka waktu yang telah disepakati.

Cicilan ini memiliki nominal pokok dan tingkat suku bunga yang tetap sepanjang masa pinjaman. Sehingga, pembayaran pokok dan bunga bulanannya tidak pernah berubah dari pembayaran hipotek pertama sampai terakhir hingga akhirnya lunas.

Lalu, jika pembeli rumah gagal atau lalai membayar hutang mortgage, maka bank memiliki klaim atas rumah tersebut. Dalam kasus penyitaan, bank dapat mengusir seorang yang gagal bayar lalu menjual atau melelang rumah tersebut. Pendapatan dari penjualan tersebut dapat digunakan untuk menghapus utang hipotek.

2. KPA (Kredit Kepemilikan Apartemen)

Ketimbang membeli rumah, banyak generasi sekarang lebih berminat untuk tinggal di apartemen. Karena itu, salah satu yang populer dari bentuk mortgage adalah Kredit Kepemilikan Apartemen (KPA). 

Jika properti dalam KPR mortgage adalah rumah, maka program KPA adalah pembelian properti apartemen secara kredit dan apartemen tersebutlah yang menjadi agunan. Selain itu, KPA juga seringkali dimanfaatkan oleh orang-orang yang ingin berinvestasi dengan menyewakan apartemen yang dikredit.

Misalnya, seseorang mengajukan KPA ke bank dan melunasi DP (down payment). Setelah itu, apartemen akan disewakan kepada orang lain dengan biaya sewa di atas nominal kewajiban pokok dan suku bunga kepada pihak bank. 

Biaya sewa yang diterima akan digunakan untuk pembayaran cicilan wajib, pemeliharaan apartemen, dan sisanya akan dijadikan pendapatan seorang yang mengajukan KPA tersebut. 

Kelebihan dan Kekurangan Mortgage

Meski mortgage adalah berbasis utang, terdapat risiko kerugian dan peluang keuntungan yang bisa dihadapi oleh pihak debitur (pemberi pinjaman) ataupun pihak kreditur (peminjam). Penjelasan lengkap tentang keuntungan dan kekurangan mortgage adalah sebagai berikut.

Kelebihan Mortgage

1. Meringankan pembelian aset properti bagi pihak kreditur karena tidak perlu modal yang besar dalam satu waktu. 
2. Bagi kreditur (pihak peminjam) yang ingin memiliki properti untuk ditinggali, mortgage adalah solusi yang cenderung strategis karena pelunasan cicilannya bisa diambil dari pemasukan bulanan.
3. Bagi kreditur yang ingin berinvestasi dengan menyewakan properti yang pembeliannya menjadi mortgage, skema ini membantu menghindari adanya penyusutan nilai aset karena properti tersebut ditinggali dan dapat menghasilkan pendapatan rutin.
4. Pihak yang terlibat dalam mortgage adalah bank dan PPAT. Karena itu, akan ada proses verifikasi atau pengecekan legalitas properti sebelum akhirnya pengajuan mortgage peminjam akan diterima. Jika ternyata properti tersebut bodong, maka pihak kreditur dan debitur akan terhindar dari risiko kerugian besar.

Kerugian Mortgage 

1. Sebagai kreditur, terdapat risiko kehilangan aset properti jika pelunasan gagal diwujudkan. 
2. Bagi kreditur yang menggunakan properti untuk investasi dengan cara disewakan, terdapat risiko penyusutan nilai aset. Jika penyewa gagal bayar atau tidak memelihara properti dengan baik, maka kerusakan dapat mengurangi nilainya dan butuh biaya tambahan yang ditanggung oleh kreditur.
3. Meski nilai sewa properti cenderung terus meningkat, agunan ini bukanlah aset likuid. Properti cenderung membutuhkan waktu yang lama untuk diperjual belikan dan membutuhkan biaya untuk perawatan. Sehingga jika suatu waktu membutuhkan dana cepat, aset ini tidak bisa menjadi solusi utama.
4. Jika kreditur mengajukan mortgage yang memiliki floating rate atau bunga yang nilainya bertambah seiring berjalannya masa pinjaman dan kebijakan BI, maka cicilan dapat membengkak jika BI mengeluarkan kebijakan peningkatan suku bunga acuan. 

Peluang Investasi Properti Online Modal Minim 

Bisnis properti terkenal menawarkan cuan yang maksimal. Namun dibalik itu, investasi properti adalah bisnis yang butuh modal yang cenderung besar. Meski mortgage adalah salah satu solusi untuk investasi properti, namun tetap saja modal DP tidak cukup sejuta atau dua juta saja.

Lalu, sebenarnya adakah peluang investasi properti modal minim? Tentu ada!

Melalui skema equity crowdfunding, Anda berpeluang untuk berinvestasi pada bisnis properti dengan prospek yang menjanjikan. Skema equity crowdfunding adalah sistem urun dana bersama masyarakat luas sebagai investor yang mendanai bisnis badan usaha UMKM melalui penawaran saham.

Penawaran saham ini dilakukan melalui platform aplikasi online berpengalaman dan mengantongi izin OJK seperti** LandX**. Bersama LandX, Anda bisa berinvestasi properti dengan modal mulai dari Rp1 jutaan saja untuk mendapat keuntungan dividen secara rutin

Anda memiliki keleluasaan dalam memilih bisnis properti mana yang ingin diberi suntikan dana sesuai dengan preferensi profil risiko yang ingin dimiliki. Selain itu, Anda punya peluang mendapat keuntungan capital gain di masa yang akan datang ketika bisnis tersebut berkembang semakin profit. 

Ingin Segera Jadi Bos Properti Tanpa Hutang Mortgage? Yuk Investasi Lewat LandX Sekarang!

#Instrumen Investasi#Cara Investasi#Investasi untuk Pemula#Tips Investasi#Diversifikasi Investasi